우선변제권이란
채권자 중의 어떤 자가 채무자의 전 재산 또는 특정의 재산으로부터 다른 채권자에 우선하여 변제받을 수 있는 권리로서 가등기담보 등에 관한 법률(이하 가담법)에 의하면 담보가등기를 마친 부동산이 강제경매 등이 개시된 경우에 담보가등기의 권리자는 다른 채권자보다 자기 채권을 우선변제받을 권리가 있고 그 순위는 그 담보가등기를 저당권으로 보고 그 담보가등기를 마친 때에 그 저당권 설정등기를 한 것으로 인정합니다. 또한 민법에 의하면 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 맞게 사용·수익 하며 그 부동산 전부에 대해 후순위 권리자 및 기타 채권자보다 전세금을 우선하여 변제받을 권리가 말합니다.
여기에서는 주택임대차보호법(이하 주임법)상의 우선변제권만을 다뤄보도록 하겠습니다.
우선변제권의 의의
우선변제권이란 주임법상 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말하는 것으로 임차인이 확정일자를 받은 경우 임차주택이 경매 혹은 공매에 부쳐졌을 때 그 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 말합니다.
우선변제권의 취지
이는 서민의 주거생활 안정과 경제적 기반 보호를 위해 유사시에 다른 담보물권에 앞서 임차보증금을 우선하여 변제받을 수 있는 서민 보호적인 권리입니다. 따라서 우선변제권은 주택이 경매나 공매로 진행될 경우에 적용되고 매매, 상속, 증여 등의 경우에는 적용되지 않습니다.
우선변제권의 요건
우선변제를 받기 위해서는 임차인이 주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고)을 마치고 임대차 계약서상의 확정일자를 받아 대항력을 갖추어야 합니다.
임대인에게 지불한 보증금은 임대차계약 기간이 끝나면 임차인이 돌려받아야 할 돈입니다. 그런데 임대차기간 중이나 종료 후에라도 경매 등으로 보증금을 돌려받지 못하게 된다면 임차인은 임대인을 상대로 한 채권자가 되는 것이지요,
그런데 경매개시결정이 이루어진 상태라면 그 집(목적 부동산)에는 다른 채권자가 있다는 의미이고요, 그 채권자가 경매를 신청했을 수 있겠지요, 중요한 것은 그 채권자처럼 경매 배당시 임차인의 보증금을 돌려받을 수 있느냐의 문제입니다.
임차인의 보증금반환 청구는 임대차기간이 종료할 때 발생하는 권리입니다. 즉 임대차기간 내에 특별한 사정이 없는 한 임차인은 보증금과 관련된 채권자는 아닌 것이죠, 그런데 만약 이 시점에 경매개시가 이루어진다면 임대인으로부터 보증금을 반환받기는 현실적으로 어렵게 됩니다. 이와 같은 임차인의 피해를 보완하기 위해 우리 법은 특별법을 만들어서 임차인을 보호하고 있습니다.
좀 더 깊이 들어가 보겠습니다.
임차인이 임대인에게 보증금을 반환받을 권리, 즉 보증금반환 채권이 있음을 경매에 참여하는 불특정 다수에게 주장할 수 있으려면 목적물의 정확한 점유 상태를 인정받아야 합니다. 이를 인정받는 절차가 바로 주택을 건네받고 전입신고를 함으로써 관할 관청에 주민으로 등록하는 것입니다. 이 두 가지 절차가 이루어지면 이를 근거로 경매 진행 시 불특정 다수에게 임차인도 보증금만큼의 금액을 배당받을 수 있는 채권자임을 공시하는 것이며 다른 채권자와 동등한 지위를 가지고 후순위 권리자보다 우선 배당을 받을 수 있게 되는 것입니다.
그럼 최우선변제권은 무엇일까요?
말장난처럼 들리시겠지만 우선변제권과 최우선변제권은 차이가 있습니다.
우선변제권을 가진다는 것이 다른 채권자보다 먼저 배당을 받을 수 있다는 말은 아닙니다. 임차인보다 나중에 채권관계가 성립한 사람보다 우선 배당을 받을 권리가 생긴다는 것이지 임차인인 나보다 선순위 권리자에게는 당연히 주장할 수 없습니다.
이런 경우 임차인의 전입일보다 먼저 큰 금액의 대출이 실행되어 있다면 우선변제권이 있다하더라도 임차보증금의 확보가 어려워질 수 있습니다. 보통의 경우 임대차 계약 시 대출금이 많은 집에 들어가는 임차인은 소액의 보증금을 담보로 하는 일반 서민이 대다수입니다. 만약 주택 가격이 하락하여 경매 낙찰가가 떨어진다면 보증금을 떼일 충분한 우려가 있습니다. 이러한 소액의 보증금을 확보하여 임차인을 보호하기 위한 방안이 바로 <최우선변제권>인 것이죠,
최우선변제권을 주장하려면
우선변제권의 요건인 주택의 인도와 주민등록시 확정일자를 받아서 불특정 다수에게 대항력을 가지는 것입니다. 만약 현재 임차로 살고 있는 주택이 경매가 진행되고 있다면 배당요구종기일내에 배당 요청을 하셔야 합니다. 최우선변제권에는 일정 부분의 제약조건이 있습니다. 주임법상 최우선변제권의 취지는 “소액”의 임차보증금을 보전하여 주자는 것이었습니다. 따라서 임차주택의 지역과 선순위 근저당권의 시기에 따라 산정된 보증금의 범위 내에서 보전해 주는 금액이 상이하다는 것이죠, 이러한 조건에 부합할 때 임차인의 보증금을 다른 일반 채권자보다 우선하여 최우선으로 배당받을 권리가 생기게 되는 것입니다.
여기에 하나더!
임차인을 보호하기 위한 조치 때문에 채권자의 권리를 무작적 침해한다는 것은 법익형평에 어긋날 수 있습니다. 그래서 우리법은 소액임차보증금의 배당가능금액을 낙찰가의 1/2 범위내로 한정하고 있습니다. 꼭 기억하셔야 할 중요한 포인트입니다.
주택의 인도 + 주민등록(전입신고) = 대항력
주택의 인도 + 주민등록(전입신고) + 확정일자 = 우선변제권
우선변제권 + 소액임차인의 범위내에 들어오고 + 배당요구 종기일 내에 배당 요청 = 최선순위 배당 가능(경매비용, 당해세 등 제외)