지난 3화에서는 쉼터 설치를 위한 3대 필수 입지 조건인 농지 요건, 도로 접도, 그리고 최소 2배수 영농 면적을 살펴보았습니다. 이번 4화에서는 절대농지로 불리는 농업진흥구역과 재해 위험 지역을 필터링하는 실무 요령을 자세히 전해드리겠습니다.
절대농지(농업진흥구역)와 재해 위험 지역 필터링 실무
안전과 환경 보호를 위해 쉼터 설치가 절대 금지되거나 엄격히 제한되는 지역들이 존재합니다. 토지이용계획확인원을 발급받았을 때 가장 먼저 눈여겨봐야 할 필터링 기준을 짚어보겠습니다.
첫 번째는 법정 안전지구 및 재해 위험 지역입니다.
설치자의 안전을 확보하기 위해 방재지구, 급경사지 재해예방에 관한 법률에 따른 붕괴위험지역, 그리고 상습 침수 구역 등 자연재해위험개선지구로 지정된 농지에는 쉼터 설치가 원천적으로 불가능합니다. 이러한 재해 위험 지역은 예외 없이 설치 금지 대상이므로 매입 전 반드시 토지이용계획확인원을 통해 확인하셔야 합니다.
두 번째는 이른바 ‘절대농지’라 불리는 농업진흥구역 내 설치 기준입니다.
농업진흥구역 내에서의 설치 가능 여부는 신청자의 자격에 따라 극명하게 갈립니다. 농업인의 경우에는 농업진흥구역 안팎을 불문하고 모든 농지에 쉼터를 설치할 수 있습니다. 반면 주말·체험영농을 하려는 비농업인은 원칙적으로 농업진흥구역 밖의 농지에만 설치가 허용됩니다. 단, 2021년 8월 이전에 농업진흥구역 내 농지를 적법하게 소유한 비농업인의 경우 예외적으로 설치가 허용되므로, 등기부등본상 취득일을 반드시 대조해 보셔야 합니다.
세 번째는 개발제한구역 및 수질·환경 규제 지역입니다.
개발제한구역(그린벨트) 내 농지는 농지법이 아닌 개발제한구역법의 적용을 받아 원칙적으로 설치가 매우 까다롭거나 불가능할 수 있습니다. 또한 상수원보호구역 등 하수도법에서 정한 엄격한 방류수 수질기준 적용 지역이나 지자체 조례로 제한한 구역에서는 정화조 설치가 제한되어 쉼터 설치 자체가 불허될 수 있으므로 사전에 면밀한 검토가 필요합니다.
여기서 독자분들께서 가장 궁금해하시는 실무 Q&A를 짚어봅니다.
Q. 방재지구 내 농지에도 쉼터를 지을 수 있나요?
불가능합니다. 자연재해 위험이 있는 방재지구는 대표적인 설치 금지 지역입니다.
Q. 농업진흥구역(절대농지)에 비농업인이 쉼터를 지을 수 있나요?
원칙적으로 불가합니다. 다만 2021년 8월 17일 이전에 해당 농지를 적법하게 취득한 자는 예외적으로 설치가 허용됩니다.
Q. 그린벨트(개발제한구역) 내 농지도 설치가 가능한가요?
매우 어렵습니다. 개발제한구역법이 농지법보다 우선하여 건축 행위를 엄격히 제한하기 때문입니다.
Q. 지자체 조례로 도로 요건이나 설치 기준을 더 강화할 수도 있나요?
그렇습니다. 지자체장은 안전이나 경관 보호를 위해 법보다 강화된 기준을 조례로 정할 수 있으므로 반드시 해당 관청에 확인해야 합니다.
이번 4화에서는 입지 타당성 검토의 핵심인 재해 위험 지역 필터링과 농업진흥구역 내 자격별 설치 기준을 알아보았습니다. 다음 5화에서는 연면적 33제곱미터의 법적 한계를 극복하고 데크, 다락, 주차장 특례를 활용해 실사용 공간을 넓히는 설계 노하우를 공개해 드리겠습니다.