제8장 실무 대응 Q&A – Part 2. 재개발·재건축 및 대규모 개발사업 쟁점
수백억 원의 전장에서 길을 잃은 조합을 위하여
조합 사무실에 쌓여 있는 수만 장의 건축물대장, 그리고 지자체가 보낸 수십억 원의 고지서. 이 거대한 서류 더미 속에서 조합장과 정비사업 전문관리업자(PM), 그리고 시공사 실무자들이 가장 먼저 찾는 것은 복잡한 법조문이 아니라 “그래서 우리 단지는 얼마를 깎을 수 있는가?” 하는 명확한 해답입니다.
지금부터 펼쳐질 Q&A의 두 번째 파트는, 재개발·재건축 및 대규모 도시개발사업 현장에서 실제로 터져 나오는 가장 날것의 쟁점들을 해결하는 실전 방어 매뉴얼입니다. 지자체의 무리한 부과에 맞서 조합의 자산을 지켜내는 치열한 문답의 세계로 들어갑니다.
Q4. 재개발 정비사업 조합입니다. 사업시행구역 내에 존재하던 수백 채의 기존 건축물(주택 및 상가)이 철거되었는데, 지자체가 기존 오수량을 ‘0’으로 처리하여 신축 아파트 전체 용량에 대해 부담금을 부과했습니다. 이를 방어할 수 있는 법적 논리와 실무적 입증 방법은 무엇인가요?
- [질문 요지]구역 내 철거된 기존 건축물의 하수량을 신축 아파트 오수량 산정 시 전부 공제받기 위해 조합이 관공서에 제출해야 할 핵심 증빙 자료와 논리가 궁금합니다.
- [핵심 답변]
- 법적 논리 (기존 하수량 공제 원칙):대법원 판례에 따르면, 기존 건축물이 배출하던 오수량은 신설되는 대규모 건축물(또는 단지)의 총 오수발생량에서 당연히 공제되어야 합니다. 철거된 구건물이 이미 공공하수도의 용량을 점유하고 있었기 때문입니다. 이를 공제하지 않고 신축 전체 면적을 기준으로 부과하는 것은 위법한 이중 과세에 해당합니다.
- 실무적 입증 방법:
- 철거 전 건축물대장 전수 조사: 사업시행인가 당시 작성된 ‘종전 건축물 명조서’ 및 철거 전 건축물대장을 완벽하게 확보해야 합니다.
- 환경부 고시 원단위 대조: 각 구건물의 용도(단독주택, 다세대, 근린생활시설 등)별 연면적 또는 세대수를 기준으로 환경부 고시 ‘건축물의 용도별 오수발생량 산정기준’에 대입하여 구(舊) 총 오수발생량을 수학적으로 산출합니다.
- 철거 전 실제 사용 현황 증빙: 단순 공부상 용도가 아니라 과거 실제로 해당 건물에서 영업이나 주거가 이루어져 오수가 배출되고 있었음을 입증하는 항공사진, 과세증명서 등을 보조 자료로 준비합니다.
- [실무 팁 & 대응 전략]
- 지자체 담당 부서는 “구역 전체가 일괄 철거되었으므로 구 건물 개별 산정이 어렵다”며 일괄 부과를 유도합니다. 조합은 사업 초기 단계(철거 전)부터 정비사업 전문업체와 협력하여 ‘구역 내 기존 오수량 총량 데이터베이스(DB)’를 선제적으로 구축해 두어야 합니다. 이 데이터가 곧 수억~수십억 원을 아끼는 방패가 됩니다.
Q5. 도시개발사업 시행자입니다. 사업시행자가 지구 내에 대규모 하수관로와 공공하수처리시설을 직접 설치하여 지자체에 ‘무상귀속(기부채납)’했는데, 구청에서는 별도로 하수도원인자부담금을 또 내라고 합니다. 명백한 이중부과 아닌가요?
- [질문 요지]기반시설을 직접 설치해 기부채납했음에도 지자체가 원인자부담금을 이중으로 청구할 때, 법적으로 이를 거부하거나 감면받을 수 있는지 궁금합니다.
- [핵심 답변]
- 이중부과의 위법성 판단 기준:
- 만약 시행자가 도시개발법이나 실시계획 인가 조건에 따라 ‘공공하수도시설 자체를 설치하여 제공’한 경우, 이는 실질적으로 원인자부담금을 현물로 납부한 것과 같습니다.
- 따라서 이미 설치·제공한 하수도시설의 용량 및 가치에 해당하는 부분만큼은 추가적인 원인자부담금을 부과할 수 없다는 것이 다수의 행정법원 및 대법원의 태도입니다.
- 예외적 쟁점 (계획에 따른 분담):
- 단, 해당 하수관로 설치가 개발계획상 ‘단지 내부의 지선 관로’ 정비에 불과하고, 지자체가 관리하는 ‘간선 하수관로 또는 종말처리시설 증설’ 비용은 전혀 부담하지 않은 상태라면, 지자체는 광역 시설 확충 비용 명목으로 원인자부담금 부과를 정당화하려 할 수 있습니다.
- 이중부과의 위법성 판단 기준:
- [실무 팁 & 대응 전략]
- 실시계획 인가서 및 기반시설 설치 비용 내역서를 정밀 분석해야 합니다. 기부채납한 하수도시설의 공사비 내역과 처리 용량이 해당 개발사업으로 인해 증가하는 전체 오수량을 얼마나 커버하는지 비교 검증하여, 지자체 처분의 부당성을 입증하는 감정 신청을 준비해야 합니다.
결론 및 다음 Q&A 예고
재개발과 대규모 개발사업에서의 쟁점은 단순한 산정 오류를 넘어 ‘거대 자본과 행정청 간의 법리적 공방’입니다. 철거 전 오수량 공제와 기부채납 시설의 가치 입증만 제대로 해내도 사업의 수익성을 극적으로 방어할 수 있습니다.
자, 대규모 전장의 핵심 문답을 확인했습니다. 그렇다면 실제로 지자체를 상대로 소송을 제기하거나 행정심판을 벌일 때 마주하는 절차적 허점들은 어떤 것이 있을까요?
다음 Q&A에서는 [실무 대응 Q&A – Part 3. 행정 절차 하자 및 소송·환급 쟁점]으로 이어집니다. 구청이 ‘사전 통지’를 누락했을 때 과연 처분이 무효가 되는지, 그 짜릿한 절차법의 세계를 파헤쳐 드리겠습니다.
절차적 하자 하나로 수십억 원의 처분이 통째로 취소되는 마법, 다음 문답에서 확인하실 수 있습니다.