론(Loan)의 탄생 – 대출약정서, 근저당권 설정계약서

론(Loan)의 탄생

통상 대출이라고 해석되는 론(Loan)은 돈을 가진 사람이 돈이 필요한 사람에게 금전을 대여하고 이자를 수취하기로 하는 계약을 말한다. 이 계약의 효력으로 돈을 빌려준 사람은 이자를 받을 권리가 생기며 돈을 빌려 쓴 사람은 원금과 이자를 지급해야 할 의무가 생긴다.

 

이처럼 돈을 빌려준 사람(채권자)이 돈을 빌려 쓴 사람(채무자)에게 원금과 이자의 상환(특정행위)을 요청할 수 있는 권리를 채권이라고 한다. 채권계약은 당사자간의 계약으로 만약 채무자가 지급능력이 떨어지면 채권자는 돈을 받을 수 있는 방법이 사라진다. 따라서 최초 대출계약시 채권자는 대여금을 보호받기 위해 채무자의 재산에 담보물권의 설정을 요구할 수 있다.

 

이 대표적인 담보물권이 바로 근저당권이다. 우리 민법에 규정되어 있는 내용으로 (근)저당권을 설정하게 되면 불특정 다수에게 그 효력을 주장할 수 있게 된다.

예를 들어, 철수가 순이에게 100만원을 빌려주며 대출계약을 완료하면 이로써 채권이 발생한다. 만약 순이가 철수에게 100만원을 갚지 못할 상황이 발생하고 여러 명의 채권자가 있다면 철수는 순이의 재산에 압류와 그 실행을 하더라도 다른 이들의 채권금액에 따라 나눠 받거나 못받게 되는 결과가 발생할 수도 있다. 그러나 100만원을 빌려주면서 순이 소유의 집에 근저당권을 설정해 놓았다면 순이가 돈을 갚지 못하게 되더라도 근저당권을 실행하여 다른 이들 보다 먼저 100만원을 회수할 수 있게 된다.

이것이 일반채권과 근저당권 설정되어 있는 채권과의 차이점이다. 실무에서는 무담보대출채권과 담보대출채권으로 분리되어 회수율에 큰 차이를 보이고 있다.

 

이 대출채권은 한자로 된 어려운 이름으로 실무에서 간혹 사용되는데, 대출금의 상환을 담보하기 위해 근저당권이 설정된 채권, 즉, 이를 피(被)담보채권 혹은 근저당권부채권으로 명명된다.

 

 

 

대출약정서

 

대출거래약정서에는 대출금액, 대출기간, 대출이자율, 지연배상금, 조기상환수수료, 상환방법등을 기재한다.

 

1) 대출이자율

은행에서 적용하는 금리의 유형에는 고정금리, 변동금리, 혼합금리가 있다. .

고정금리는 말 그대로 대출만기까지 금리가 균등한 것을 의미하며, 변동금리는 금리 변경주기를 설정하여 그 기간에 도달하면 도달 당시의 금리를 재적용하는 금리형태이다. 혼합금리는 이 두가지를 섞어서 사용하는 것으로 실무에서는 쉽게 사용되지 않는다. 

*대출금리의 구성 : 조달금리+각종프리미엄+정책마진+가산금리–우대금리

 

2) 지연배상금

이자 또는 분할상환원금이 납입기일에 상환되지 않을 경우, 연체 기일에 따라 가산금리를 적용하여 지연배상금을 산정한다. 각 은행마다 연체가산금리는 다양했으나 2019년 현재 연체가산금리 3%이내 적용 규정이 적용되므로 채권회수를 목적으로 한 실무에서는 정상금리 + 3% 를 책정하고 수익율을 계산하기에 각 은행에서 정해 놓은 연체가산금리는 사실상 큰 의미를 지니지 않는다.

 

3) 상환방법

원리금균등상환, 원금균등상환, 만기일시상환, 체증식상환이 있으며, 매달 납부하는 원리금의 상환중 대출만기까지 원금과 이자가 정해진 금액으로 일정하게 나가는 형태와 만기까지 원금만 균등하게 상환하는 형태, 마지막으로 대출만기까지 이자만 납부하는 형태로 나뉘어 있다. 체증식상환방식은 매월 상환하는 금액이 점차 늘어나는 방식으로 실무에서는 거의 사용되지 않고 있다. 

*거치기간 : 원금을 제외한 이자만 납부하는 기간을 말한다.

 

 

 

몇가지 예를 소개해 보면,

 

– 대출기간 30년, 고정금리, 원리금균등분할상환방식, 거치기간 2년 : 총 대출기간 30년 중 처음 24개월은 이자만 납부하다가 25개월차부터는 매달 원금과 이자가 포함된 균등한 금액(매달 납부하는 원리금이 동일)을 만기 360개월까지 납부하는 조건

 

– 대출기간 30년, 변동금리(주기5년), 원금균등분할상환방식, 거치기간 3년 : 총 대출기간 30년 중 처음 36개월은 이자만 납부하다가 37개월차부터는 매달 균등 분할한 원금(대출원금 ÷ 324개월)에 이자를 합산(매달 납부하는 원리금이 점차로 줄어든다)하여 만기 360개월까지 납부하는 조건으로 5년 주기로 금리가 재산정되는 형태를 말한다. 

 

 

 

 

근저당권 설정계약서

 

근저당권 설정계약서에는 채권자, 채무자, 담보제공자, 피담보채무의 범위, 채권최고액, 근저당권 결산기 등을 기재한다.

 

1) 채무자와 담보제공자

부동산의 담보로 제공하려는 소유자는 채무자일 수도 있고, 아닐 수 도 있다. 예를 들면, 남편이 사업자금으로 돈이 필요해 은행에서 대출을 받으려 하는데, 담보로 제공할 집의 소유권은 아내 명의로 되어있는 경우, 아내는 담보제공자로 남편은 채무자로 기재하여야 한다. 이를 실무에서는 제3자 담보제공, 물상보증인으로 표현한다.

 

2) 피담보채무의 범위

담보물로 책임지는 채무의 범위는 계약 당시에 결정되는데, 특정근담보, 한정근담보, 포괄근담보로 나뉘다. 특정근담보란 “채무자가 채권자에 대하여 다음 약정서의 의한 거래로 말미암아 현재 및 장래에 부담하는 모든 채무”를 말하며, 한정근담보는 “채무자가 채권자에 대하여 다음 종류의 거래로 말미암아 현재 및 장래에 부담하는 모든 채무”를 말한다. 말장난 같지만, 굳이 구분하자면 약정서상에 어떤 항목으로 그 범위를 특정해 버리는 경우와 통상의 주택담보대거래처럼 **거래로 크게 구분하는 경우인데, 실무에서는 99%가 한정근담보를 활용하고 있다. 마지막으로 과거에 많이 사용되었던 포괄근담보는 채무자가 채권자에게 여러 개의 채무가 있을 경우 이를 포괄적으로 적용하여 담보로 삼겠다는 것으로 채권자입장에서는 유리하지만 채무자입장에서는 독소조항과 같은 것이라 연대보증과 함께 거의 사라진 상태이다.

 

<참고> 저당권과 근저당권의 구분

학술적으로 깊이 있는 내용이나 나의 이해와 상식선에서 설명하고자 한다.

철수가 순이에게 100만원을 빌려주고 1개월후 110만원을 받기로 하는 대출계약을 체결하고 순이집에 저당권을 설정하려면 빌려준 돈 100만원과 만기시 받을 이자를 확정지어서 등기부상에 기재하여야 한다. 이 경우 원금과 이자 그리고 기간이 확정되어 있고 1달이 지나 만기가 되면 철수는 110만원을 받고 저당권을 말소시켜주면 채권계약 끝나고 저당권은 소멸한다.

그런데, 식당을 운영하는 순이는 철수의 돈 100만원이 자주 필요할 듯 하다. 철수도 순이에게 받는 10만원의 이자가 너무 마음에 든다.

그렇다면 철수와 순이의 계속될 돈거래에서 이러한 번거로움을 해결할 방안이 없을까?

그래서 만들어진 것이 “근”저당권이다. 장래에 계속해서 발생할 거래 등을 위해서 원금을 포함한 이자금액의 범위(채권최고액)를 정하고 연체 등의 발생으로 순이가 철수에게 갚아야 하는 채무원리금의 확정이 필요할 경우 그 시기를 지정(근저당권의 결산기)하는 내용을 담아 저당권설정의 번거로움을 보완한 물권적 장치이다.

 

3) 채권최고액

근저당권 설정시 적용하는 채권액의 한도범위로 통상은 원금에 120~130%범위로 그 한도를 정한다. 국내에서는 우리은행이 설정범위를 110%로 산정한 적이 있었으나 현재는 어떤지 모르겠다. 은행에서 간혹 있는 경우로 외화로 대출을 해주고 외화로 채권최고액을 약정한 경우 원화환산에 적용할 환율은 보통 상환할 시점의 환율로 적용하는 것이 보통이다.

채무자는 채무의 일부를 변제할 경우 채권최고액의 범위를 줄여달라고 요청할 수 있다. 이를 감액등기요청이라고 하는데, 일부를 제외하고 현실에서는 번거로움을 이유로 이루어지지 않는다. 이처럼 감액등기를 신청하지 않으면 추후에 대출을 신청하더라도 현재의 근저당권 설정범위 내에서 추가 등기 없이 본등기를 유용할 수 있는 장점도 있으나, 감액등기를 함으로써 혹시 모를 채무불이행시 채무액을 좁히는 효과가 있음을 잊지 말아야 한다.

 

4) 근저당권의 결산기

약정한 대출 기간 내 언젠가는 채무자는 채권자에게 돈을 갚을 것이다. 이때 갚아야 할 원금과 이자가 얼마나 될지에 대해 지금 지정하는 것은 근저당권의 실효성이 부합하지 않는다. 그러나 필요에 따라서는 현 시점에 지정하던가, 아님 어떤 조건으로 자동 확정을 하던가 하는 방법을 택할 수 도 있다. 현재 가장 많이 활용되고 있는 결산기 지정방식은 장래지정형으로 미래에 발생할 어느 시점과 조건으로 채무금액을 확정하는 것을 그 내용으로 한다.

(이자를 잘 받고 있는 정상채권도 거래는 가능하나 통상 NPL거래를 위해서는 이처럼 채권이 확정되어야 거래할 수 있다.)

*지정형, 자동확정형, 장래지정형 3유형이 있다.

 

5) 비용부담

몇 년전까지만 하더라도 설정비를 채무자가 부담할 경우 조기상환수수료 등을 면제해 주는 옵션이 있었는데, 지금은 채권자가 부담하는 경우가 대부분이다. 단, 대부업체의 경우 여전히 채무자가 부담하는 곳이 90% 이상이다.

근저당권 설정비용에는 등록세, 국민주택채권매입금 인지세, 법무대리인 수수료 등이 포함된다.

 

 

큰 틀에서 중요한 원인서류 2건(대출약정서, 근저당권설정계약서)을 작성하고 기표 후 등기를 완료하면 채권과 물권의 효력이 발생한다. 론(Loan)은 이렇게 탄생하게 된다.

 

 

[2020.05.25. 수정]