경매절차에서 매각기일이 실시되면 그 결과에 따라 채권자, 채무자(소유자), 최고가매수신고인, 차순위매수신고인 등 이해관계인들의 법적·경제적 이해관계가 치열하게 대립하게 됩니다. 민사집행법은 각 당사자의 권리 남용을 막고 신속·공정한 집행을 도모하기 위하여 매각 실시 결과에 따른 유찰, 차순위매수신고, 대금 미납 및 재매각에 관한 엄격한 절차를 규정하고 있습니다.
1. 차순위매수신고의 법적 요건과 당사자 간 전략적 이해관계
민사집행법 제114조에 따른 차순위매수신고는 최고가매수신고인이 매각대금을 지급하지 아니할 때, 별도의 재매각 절차를 거치지 않고 자신에게 매각을 허가해 달라는 취지의 매수신고입니다.
차순위매수신고가 성립하기 위해서는 신고액이 최고가매수신고액에서 매각보증금(최저매각가격의 10%)을 뺀 금액을 넘어야 합니다(민사집행법 제114조 제2항). 예를 들어 최저매각가격이 1억 원(보증금 1천만 원)인 사건에서 최고가매수신고액이 1억 2천만 원이라면, 차순위매수신고는 1억 1천만 원을 초과하여 입찰한 자만 신청할 수 있습니다.
실무상 차순위매수신고인은 다음과 같은 전략적 계산을 수행합니다. 최고가매수신고인이 권리분석의 착오나 자금 조달 실패로 대금을 미납할 경우, 차순위매수신고인은 재공매나 재매각의 경쟁을 피하고 소유권을 확보할 수 있습니다. 다만, 민사집행법 제115조 제3항에 따라 차순위매수신고인은 최고가매수신고인이 매각대금을 완납할 때까지 매각보증금에 대한 반환을 청구할 수 없으므로, 자금 구속에 따른 기회비용을 신중히 고려해야 합니다.
반면, 최고가매수신고인은 차순위매수신고인이 존재하는 경우 포기 시 보증금이 몰수되고 즉시 차순위자에게 매각허가가 내려진다는 점을 인지해야 하므로, 매각허가결정에 대한 즉시항고(민사집행법 제130조)나 대금 납부 여부를 결정할 때 더욱 정밀한 수싸움을 벌이게 됩니다.
2. 유찰 시 저감율 적용과 신청채권자의 방어 전략
매각기일에 매수하고자 하는 사람이 없는 경우 집행법원은 유찰 처리 후 직권으로 새매각기일을 지정하고 최저매각가격을 낮춥니다(민사집행법 제119조).
법원실무상 새매각 시의 저감율은 전회 최저매각가격의 20% 또는 30%(지방법원별 실무례에 따름)를 차감합니다. 반복된 유찰로 최저매각가격이 과도하게 하락하면, 선순위 채권이나 집행비용을 변제하고 나면 신청채권자에게 배당될 금액이 없어지는 상황이 발생할 수 있습니다.
이때 집행법원은 민사집행법 제102조에 따라 ‘남을 것이 없는 경우의 취소'(무남을 취소) 절차를 진행합니다. 집행법원으로부터 무남을 통지를 받은 신청채권자는 통지받은 날부터 1주일 이내에 우선채권과 집행비용을 넘는 가액으로 매수하는 자가 없을 때에는 스스로 매수하겠다는 뜻을 신고하고 그에 맞는 보증을 제공해야만 경매절차의 취소를 막을 수 있습니다(민사집행법 제102조 제2항).
따라서 신청채권자는 유찰이 거듭될 때 민사집행법 제143조 제2항에 따른 ‘채권상계신청’을 염두에 두고, 직접 최고가매수신고인으로 참여하여 저가 낙찰로 인한 채권 회수 불능 위험을 방어하는 매수 전략을 구사하게 됩니다.
3. 대금미납에 따른 재매각 절차와 당사자별 최종 구제 수단
최고가매수신고인에 대하여 매각허가결정이 확정되었으나 대금지급기한까지 매각대금을 완납하지 아니하였고, 차순위매수신고인도 없는 때에는 집행법원은 직권으로 재매각을 명합니다(민사집행법 제138조 제1항).
재매각 절차에서는 종전의 매각조건이 그대로 적용되며, 종전의 최고가매수신고인은 매수신청을 할 수 없고 매각보증금의 반환을 청구할 수도 없습니다(민사집행법 제138조 제4항). 이 몰수된 보증금은 배당재단에 편입되어 채권자들에게 배당됩니다(대법원 2000마2512 결정 참조).
다만, 민사집행법 제138조 제3항에 따라 종전의 매수인은 재매각기일의 3일 전까지 매각대금, 그 지급기한이 지난 날부터 지급일까지의 지연이자(민사집행규칙 제75조에 따른 연 12%) 및 재매각절차비용을 완전히 지급하면 재매각 절차가 취소되고 소유권을 취득하게 됩니다. 잔금 마련이 지연되었던 종전 매수인은 이 조항을 활용하여 재매각기일 직전에 지연배상금과 절차비용을 합산하여 완납함으로써 매수인의 지위를 회복하는 전략을 취합니다.
한편, 채무자 및 소유자는 재매각 절차가 진행되는 기간을 이용하여 채무를 변제한 후, 변제증서를 제출하여 경매개시결정에 대한 이의(민사집행법 제86조)를 신청하거나 청구이의의 소(민사집행법 제44조)를 제기함과 동시에 집행정지결정을 받아 경매절차의 진행을 저지하는 최종적인 법적 대응을 전개할 수 있습니다.